Come si determina il classamento catastale

Come si individuano gli immobili
Gli immobili sono individuati dal Fisco attraverso due tipologie di dati:

  1. quelli che servono ad identificarli fisicamente nelle mappe catastali e nell’archivio informatico;
  2. quelli di natura censuaria come la categoria e la rendita a cui si aggiungono, per la maggior parte delle unità immobiliari, anche la consistenza e la classe.

Questi dati sono attribuiti dagli Uffici provinciali dell’Agenzia del Territorio (nei quali sono stati incorporati i soppressi uffici del catasto o U.T.E.) e sono normalmente riportati negli atti notarili con i quali l’immobile viene trasferito.

Come si identificano i fabbricati 
Il territorio di ogni Comune viene rappresentato su fogli di mappa e suddiviso in particelle. Ogni unità immobiliare è identificata dal nome del Comune, Foglio, Particella e subalterno. Quest’ultimo individua la singola unità nell’ambito del fabbricato costruito sulla particella.

Come si classificano i fabbricati 
Ai fini della determinazione della rendita dei fabbricati, il territorio dei Comuni più grandi viene diviso in “zone censuarie”. Ciascuna unità immobiliare viene poi classificata mediante alcuni parametri in relazione alle sue caratteristiche e alla sua destinazione e alle tariffe pubblicate sulla Gazzetta Ufficiale per ogni zona censuaria di appartenenza.

Gruppi e categorie ordinarie
Le unità immobiliari urbane sono classificate nei seguenti gruppi / categorie catastali:

Cod. Tipologia
A/1 abitazioni di tipo signorile
A/2 abitazioni di tipo civile
A/3 abitazioni di tipo economico
A/4 abitazioni di tipo popolare
A/5 abitazioni di tipo ultrapopolare
A/6 abitazioni di tipo rurale
A/7 abitazioni in villini
A/8 abitazioni in ville
A/9 castelli e palazzi di eminenti pregi artistici o storici
A/10 uffici e studi privati
A/11 abitazioni ed alloggi tipici dei luoghi
B/1 collegi e convitti, educandati, ricoveri, orfanotrofi, ospizi,conventi, seminari e caserme
B/2 case di cura e ospedali
B/3 prigioni e riformatori
B/4 uffici pubblici
B/5 scuole, laboratori scientifici
B/6 biblioteche, pinacoteche, musei, gallerie, accademie che non hanno sede in edifici della categoria A/9
B/7 cappelle e oratori non destinati all’esercizio pubblico dei culti
B/8 magazzini sotterranei per depositi di derrate
C/1 negozi e botteghe
C/2 magazzini e locali di deposito
C/3 laboratori per arti e mestieri
C/4 fabbricati e locali per esercizi sportivi
C/5 stabilimenti balneari e di acque curative
C/6 stalle, scuderie, rimesse ed autorimesse
C/7 tettoie chiuse o aperte

La classe 
È un parametro che, nell’ambito di una stessa categoria, distingue gli immobili in funzione del livello delle rifiniture, della dotazione dei servizi, dell’ampiezza dei vani e della loro posizione.
Il numero delle classi può variare da comune a comune in base alle differenze che sussistono tra i valori del mercato delle locazioni all’interno della stessa categoria catastale.
La prima classe individua gli immobili a reddito inferiore, l’ultima quelli a reddito più alto.

La consistenza 
Rappresenta la grandezza dell’immobile, ed è espressa con unità di misura diverse per ciascuna categoria:

Categoria Consistenza
A (abitazioni e uffici) vani catastali
B (collegi, scuole ed uffici pubblici, ospedali) Somma delle cubature (mc)
C (negozi, laboratori, box, magazzini) Somma delle superfici (mq)

Come si determina la rendita catastale
Gli uffici provinciali dell’Agenzia del Territorio hanno determinato a suo tempo le tariffe d’estimo tenendo conto:

  • del Comune;
  • della zona censuaria (che è una sola, in genere, per i comuni medio piccoli e più di una per le città più grandi);
  • della categoria (ad es. A/2 se l’immobile è di tipo civile, A/3 se di tipo economico, A/4 se di tipo popolare);
  • della classe.

Le tabelle delle tariffe d’estimo sono state pubblicate sulla Gazzetta Ufficiale e sono consultabili presso gli Uffici dell’Agenzia del Territorio (ex uffici catastali). Con effetto dall’1/1/2003, per 268 comuni che hanno impugnato le rendite catastali davanti alle commissioni censuarie a seguito della riapertura dei termini per ricorrere (opportunità offerta dall’art. 49 comma 13 L. 449/97), ed hanno vinto il ricorso, le rendite catastali sono variate, nel modo illustrato in allegato al Decreto ministeriale n. 159/2002.
La rendita catastale si ottiene moltiplicando la consistenza (vani, mq o mc) per la tariffa.

Se abbiamo un appartamento di categoria catastale A/2, di classe 5, situato in un comune medio con zona censuaria unica, è possibile individuare sulla Gazzetta Ufficiale una tariffa che, moltiplicata per il numero di vani, fornisce la rendita catastale dell’immobile.
Per esempio, se la tariffa è di 300 euro e i vani sono 4 la rendita è pari a 1.200 euro.

Per tener conto dell’andamento del costo della vita, le rendite catastali possono “essere rivalutate”, ossia aumentate di una determinata percentuale, incrementando così la base per l’applicazione delle imposte.
Dal 1997 le rendite catastali sono state aumentate del 5%.
Nell’esempio visto sopra, la rendita catastale rivalutata sarebbe di 1.260 euro (1.200 + 5%).

La rendita catastale rivalutata rappresenta anche il reddito imponibile ai fini Irpef.
La stessa rendita, moltiplicata per 100 nel caso delle abitazioni (nell’esempio, per un totale di 126 mila euro), costituisce il “valore fiscale” di riferimento ai fini dell’applicazione delle imposte sui trasferimenti e dell’Ici.
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