Planimetria catastale non conforme, regolarizzare prima di vendere

Prima dell’atto di compravendita (rogito) di un immobile è necessario verificare la corrispondenza della planimetria catastale con lo stato di fatto, pena la nullità dell’atto. Questa novità è stata introdotta dal 1 Luglio 2010 con importanti conseguenze per coloro che devono vendere una casa. Numerosi immobili, in particolare appartamenti in condominio, sono stati modificati negli anni passati senza richiedere la relativa autorizzazione o senza provvedere all’aggiornamento della planimetria catastale in seguito agli interventi di modifica della distribuzione interna (spostamento di tramezzi, creazione di nuove stanze e/o bagni). In questi casi la soluzione è procedere con la regolarizzazione dello stato urbanistico (in comune) e catastale (all’ufficio del territorio, catasto). In caso di piccole difformità (come descritto dalla Circ. 02/2010 dell’ AdE) è possibile evitare la variazione.

Conformità allo stato di fatto e dichiarazione di un tecnico

Prima di un rogito di un immobile, ma anche in caso di donazione e divisioni, il notaio ha l’obbligo di verificare se lo stato di fatto è conforme ai dati catastali. La verifica concerne principalmente gli intestatari, la toponomastica e la planimetria. La conformità deve essere specificamente dichiarata all’interno dell’atto da parte del venditore e la planimetria catastale va allegata al rogito. Le conseguenze per una dichiarazione falsa sono importanti e comportano anche la nullità dell’atto. La normativa permette di avvalersi dell’ausilio di un tecnico abilitato che può redigere un attestato di conformità con cui dichiara la rispondenza tra stato di fatto e dati catastali, in questo modo la responsabilità della dichiarazione è sostenuta dal tecnico e non dal venditore né dal notaio.

E’ consigliabile verificare la conformità catastale sin dal compromesso per evitare ritardi per aggiornamenti dovuti ad eventuali difformità.

Rogito, situazione catastale ed amministrativa

Relativamente alle verifiche da effettuare prima della compravendita di un immobile, sia da parte del venditore che del compratore oltre alla situazione ipotecaria va valutato lo stato urbanistico e catastale:

  • 1) Urbanistico-amministrativo: ogni immobile ha una “legittimità urbanistica” espressa da una licenza edilizia, concessione edilizia o permesso di costruire. E’ importante che lo stato di fatto sia conforme all’ultima autorizzazione presentata e protocollata dal comune, nel caso contrario gli interventi sono stati realizzati in maniera “abusiva o irregolare” cioè non conformi alle leggi che disciplinano gli interventi edilizi (TU DPR 380/01).
    Ad esempio la tipica ristrutturazione di un appartamento che comporta la modifica delle stanze interne e/o l’aggiunta di bagni va autorizzata con una CILA, prima del 2010 c’era bisogno della DIA..
    Chi avesse realizzato questi interventi senza le autorizzazioni, oggi vende un unità immobiliare “non conforme” e non sempre è facile ottenere una sanatoria.
    Purtroppo in questa situazione si trovano anche proprietari che non hanno effettuato interventi senza autorizzazione ma hanno ereditato lo stato di fatto dal vecchio rogito.
  • 2) Catastale: E’ possibile che dal punto di vista urbanistico-amministrativo l’immobile sia regolare ma che lo stato di fatto non è coincidente con la planimetria catastale. La soluzione di questo problema è di norma agevole e comporta solamente una “variazione” presso gli uffici catastali. La variazione catastale può essere giustificata come “esatta rappresentazione grafica”, “diversa distribuzione interna” o altre “causali”.

E’ fondamentale sapere che il disegno catastale “non è probatorio”, cioè quello che viene rappresentato nella planimetria non è un’autorizzazione e non rappresenta una legittimità; mentre il documento amministrativo del comune (Licenza, concessione , permesso di costruire, DIA, Cil, etc) depositato e protocollato rappresenta quello che è stato regolarmente dichiarato ed autorizzato. Per questo prima va verificata la regolarità urbanistica-amministrativa e successivamente quella catastale.

Come regolarizzare lo stato di fatto?

1) Se hai realizzato nel passato degli interventi regolari ma senza modificare la planimetria catastale l’operazione da affettuare è quella di affidare ad un tecnico abilitato la procedura di “variazione catastale” da consegnare con la procedura DOCFA all’ufficio provinciale dell’agenzia del territorio (catasto). In alcuni giorni la documentazione è pronta per il rogito.

2) Se invece hai realizzato degli interventi senza comunicare o depositare l’autorizzazione al comune oppure hai ereditato una difformità dal vecchio proprietario la situazione è più complicata e la soluzione dipende da diversi fattori. In particolare bisogna conoscere quando sono stati effettuati i lavori e in cosa sono consistiti ricercando i vecchi titoli abilitativi (concessione, licenza edilizia, etc).

Con piccole difformità si può evitare la variazione catastale

Tuttavia, nel caso in cui le difformità siano di lieve entità ed in particolare non sia cambiato il numero di vani catastali, nella circolare 2/2010 viene evidenziato che è possibile evitare l’aggiornamento della planimetria catastale. In questo caso consigliamo di richiedere ad un tecnico la dichiarazione di conformità catastale per sollevarsi dalle responsabilità sulla interpretazione di “lieve entità”.

La circolare consente all’ intestatario di dichiarare la conformità anche in caso di lievi modifiche interne che non comportano una variazione della rendita catastale. E’ possibile evitare la variazione catastale in caso di spostamento di una porta, di un tramezzo o altre piccole difformità che pur variando la superficie dei vani non ne variano il numero.

Mentre nel caso in cui la difformità tra la planimetria catastale e lo stato di fatto sia relativo alla realizzazione o allo spostamento di bagni e cucine (anche senza spostamento di tramezzi), realizzazione di un ripostiglio, soppalchi o altre difformità non considerabili “lievi” è necessario provvedere alla variazione catastale.

A chi acquista consigliamo di insistere ed ottenere la modifica della planimetria considerato che è un suo diritto acquistare l’immobile perfettamente rispondente alle normative urbanistiche e catastali.

Acquistare in sicurezza: verifica dello stato urbanistico

Il DL 78/10 obbliga il venditore a dichiarare la conformità catastale principalmente per evitare la presenza di “case fantasma” nascoste al Fisco. La norma tuttavia non tutela completamente l’acquirente perchè il notaio non può verificare direttamente la conformità ma può solo incaricare un tecnico di effettuare tutti i controlli. Inoltre la conformità catastale non riguarda la verifica urbanistica dell’immobile.

Per acquistare un immobile in piena sicurezza è necessario verificare lo stato catastale ma soprattutto lo stato urbanistico perchè è quest’ ultimo che rappresenta la legittimità con cui è stato costruito l’immobile. Analizzando lo stato urbanistico si verifica l’assenza di abusi edilizi.

In un appartamento anche solo un bagno realizzato in una posizione differente dalla legittimità (Concessione, Licenza, Permesso di costruire, Dia, etc) comporta un “abuso edilizio”. Il nuovo acquirente erediterà questo vizio.

Riferimenti normativi

riferimenti normativi relativi alla questione della regolarizzazione dell’unità immobiliare prima del rogito notarile sono:
– Il Decreto Legge 31/05/2010 n° 78 art. 19 che introduce l’obbligo, pena nullità dell’atto, per gli atti pubblici e le scritture private relative al trasferimento di diritti reali come la compravendita su fabbricati esistenti una dichiarazione di conformità dello stato di fatto con i dati catastali e le planimetrie.
Il suddetto DL modifica l’articolo 29 della legge 27 febbraio 1985, n. 52 aggiungendo il comma 1-bis
– La circolare dell’Agenzia del Territorio 2/2010 che specifica quali sono le variazioni che non hanno rilevanza catastale e che non comportano la modifica della planimetria catastale.

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